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जब एक गृहस्वामी समय पर बंधक भुगतान करने में विफल रहता है, तो बंधक ऋणदाता - आमतौर पर, एक बैंक - संपत्ति पर मोहर लगा सकता है। फौजदारी एक कानूनी प्रक्रिया है जिसमें गृहस्वामी घर को शीर्षक खो देता है और ऋणदाता संपत्ति को बेच देता है या संपत्ति बेचने से धन प्राप्त करता है। ऋणदाताओं को सार्वजनिक रूप से घोषणा करनी चाहिए जब वे फौजदारी की कार्यवाही शुरू करते हैं, जो कि आप संपत्ति खरीदने की इच्छा होने पर उपयोग कर सकते हैं। आप नीलामी के दौरान या उसके पहले घर से एक फौजदारी खरीद सकते हैं।
खरीदने की तैयारी
यदि आप एक फौजदारी संपत्ति खरीदना चाहते हैं, तो आपको कुछ तैयारी करने की आवश्यकता होगी:
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उपलब्ध गुणों की पहचान: आप फौजदारी के पूर्व-नीलामी चरण में घरों के लिए एक ऑनलाइन मल्टीपल लिस्टिंग सेवा, या एमएलएस की जांच कर सकते हैं, जिन घरों को नीलाम किया जाना है या ऋणदाता से सीधे बिक्री के लिए घर हैं। एक एमएलएस में खोज सुविधाएं हैं जो आपको फौजदारी में संपत्तियों की स्थिति, स्थान, प्रकार और मूल्य सीमा निर्दिष्ट करने की अनुमति देती हैं।
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वित्तपोषण की व्यवस्था करना: फौजदारी संपत्ति खरीदने के लिए आपको नकदी सुरक्षित करने की आवश्यकता होगी। नीलामी हमेशा नकद ही होती है।
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उपयुक्त पार्टी से संपर्क करना: यह ऋणदाता, मालिक या मालिक का एजेंट हो सकता है। आपकी रुचि वाले गुणों का निरीक्षण करने की व्यवस्था करें।
पूर्व फौजदारी गुण खरीदना
आम तौर पर, एक फौजदारी दाखिल और एक नीलामी के बीच कई महीने बीत जाते हैं। पूर्व फौजदारी अंतरिम के दौरान, आप मालिक को एक प्रस्ताव बनाकर घर खरीद सकते हैं। यदि आपके द्वारा दी जाने वाली राशि शेष बंधक शेष राशि से कम है, तो लेनदेन को एक करार दिया जाता है सेल और ऋणदाता द्वारा अनुमोदित होना चाहिए। छोटी बिक्री के गुण आमतौर पर "जैसा है," वैसे ही बेचे जाते हैं, जिसका अर्थ है कि आप किसी भी मरम्मत के लिए वित्तीय जिम्मेदारी लेते हैं जो संपत्ति की आवश्यकता होती है। एक छोटी बिक्री के लिए ऋणदाता की अनुमति प्राप्त करने के अलावा, एक पूर्व-नीलामी खरीद एक नियमित घर-खरीद प्रक्रिया के समान है।
नीलामी में खरीदना
जब फौजदारी की कार्यवाही पूरी हो जाती है, तो घर को नीलामी के लिए रखा जाता है, आमतौर पर एक स्थानीय अधिकारी द्वारा एक काउंटी शेरिफ के रूप में। ऋणदाता आमतौर पर एक सेट करता है रिज़र्व राशि - वह न्यूनतम राशि होगी जो संपत्ति के लिए स्वीकार करेगी। नीलामी में एक फौजदारी घर खरीदते समय, आपको यह करना चाहिए:
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अपने राज्य में प्रयुक्त बोली प्रक्रिया को समझें। कुछ राज्यों को यह आवश्यक है कि आप पूरी राशि नकद या कैशियर के चेक में लाएं, जबकि अन्य को नकदी में केवल एक छोटी जमा राशि की आवश्यकता होती है जो कि अकाट्य हो सकती है। अपने राज्य के फौजदारी कानूनों पर शोध करें और प्रक्रिया के साथ सहज होने के लिए एक नीलामी या दो का निरीक्षण करें।
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काउंटी रिकॉर्ड की जाँच करें ऐसे गुणों पर जो आपको संभावित मोलभाव करने में रुचि रखते हैं। आप संपत्ति के अनुमानित मूल्य और किसी भी बंधक, देय या बकाया करों का पता लगा सकते हैं। यदि आपकी बोली जीत जाती है तो आप कुछ या सभी देनदारियों का भुगतान करने के लिए जिम्मेदार हो सकते हैं।
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अपनी इच्छित संपत्ति के लिए प्रॉपर्टी ट्रस्टी के साथ नीलामी की तारीख सत्यापित करें, क्योंकि ये तिथियां विभिन्न कारणों से बदल सकती हैं। बोली लगाने में सक्षम होने के लिए आपको नीलामी में पंजीकरण करना पड़ सकता है।
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अपनी बोली सीमा निर्धारित करेंविशेषकर उन राज्यों में जहां आपको पूरी राशि नकद में लानी होगी। आपके शोध को आपकी सीमा को सूचित करना चाहिए, और इससे आपको एक बोली युद्ध के उत्साह में बहने से बचाना चाहिए जो सौदेबाजी को कम करता है या समाप्त करता है। रियल्टीट्रैक, एक एमएलएस लिस्टिंग एजेंसी है, जो आपको संपत्ति के बाजार मूल्य के 80 प्रतिशत पर अपनी बोली की सीमा निर्धारित करने की सिफारिश करती है, जिसमें लीन्स और आवश्यक मरम्मत कार्य शामिल हैं।
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यदि आप बोली लगाने के लिए नए हैं, तो अनुभवी बोलीदाताओं से अपने संकेत ले लें, लेकिन उनसे भयभीत न हों। अपनी बोली सीमा पर टिके रहें।
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यदि आपकी बोली जीत जाती है, तो नीलामकर्ता आपको दस्तावेजों की पुष्टि करेगा। स्वामित्व लेने के लिए प्रक्रिया की जाँच करें। कुछ राज्य तत्काल कब्जे की अनुमति देते हैं, जबकि अन्य को दिन या सप्ताह की आवश्यकता हो सकती है। पता करें कि क्या आप मौजूदा रहने वालों को बेदखल करने के लिए जिम्मेदार हैं।
जब नीलामी विफल
यदि किसी घर की शीर्ष बोली ऋणदाता की आरक्षित आवश्यकता को पूरा करने में विफल रहती है, तो बैंक घर का मालिक बन जाता है, जिसे अब अचल संपत्ति, या REO, संपत्ति के रूप में वर्गीकृत किया जाता है। बैंक एक नीलामी घर किराए पर ले सकता है और संपत्ति को फिर से नीलामी के लिए रख सकता है, और ऑनलाइन बोली स्वीकार की जा सकती है। आप अपनी बोली सीमा निर्धारित करने में मदद करने के लिए नीलामी से पहले संपत्ति का निरीक्षण कर सकते हैं। आपको एक REO नीलामी में बोली लगाने के लिए पंजीकरण करना होगा और जमा राशि प्रदान करनी होगी - आमतौर पर 5 से 10 प्रतिशत - यदि आपकी बोली जीत जाती है, तो हालांकि आप उस स्थिति में रह सकते हैं जिसके लिए एक बार में पूर्ण भुगतान की आवश्यकता होती है। ध्यान रखें कि संपत्ति "जैसा है" वैसे ही बेची जाती है और आपको अनियंत्रित रहने वालों को बेदखल करना पड़ सकता है। वैकल्पिक रूप से, बैंक REO को रियल एस्टेट एजेंट के माध्यम से एक पारंपरिक संपत्ति के रूप में बिक्री के लिए रख सकता है।