अब खरीदने का समय है? कैसे निश्चित रहें

एक बार घर खरीद पर ट्रिगर खींचना एक किफायती घर के लिए खरीदारी के रूप में सीधा था, डाउन पेमेंट के लिए एक साथ पैसे निकालना, एक उचित ब्याज दर पर वित्तपोषण हासिल करना और फिर बंद करना।

प्राइम होमब्यूइंग टाइम वह समय होता है जब आपका वित्त और क्रेडिट कहता है। यह श्रेय है: थियरी डोसोगने / स्टोन सब / गेटी इमेज

हालांकि, 2008 के अमेरिकी वित्तीय पतन के बाद के वर्षों में, जो गैर-जिम्मेदार बंधक ऋण के कारण आवास बुलबुले से भाग में था, आवास बाजार ने भारी अशांति का सामना किया। उस आर्थिक मेलेस्ट्रॉम ने अभूतपूर्व अचल संपत्ति बाजार की स्थितियों को जन्म दिया, जो आवास सूची, सामर्थ्य और वित्तपोषण की शर्तों को निर्धारित करता था, जो सभी खरीद के इष्टतम समय को प्रभावित करते हैं।

बाजार की अप्रत्याशितता के बावजूद, संभावित खरीदार कुछ सुरक्षा उपायों का पालन करके समयबद्ध अधिग्रहण से बच सकते हैं।

कम कीमतों और रिकॉर्ड-कम ब्याज दरों के साथ, 2012 में घर खरीदने की क्षमता 1970 के बाद से सबसे अनुकूल थी।

वाल्टर मोलोनी, प्रवक्ता, नेशनल एसोसिएशन ऑफ़ रियलटर्स (पैराफ़्रास्ड)

बाजार स्नैपशॉट

अमेरिकी अचल संपत्ति बाजार आखिरकार 2011 के माध्यम से 2008 के उदासीनता से बच गया। 2012 में 2011 के मुकाबले घर की बिक्री के आंकड़े में 9.5 प्रतिशत की वृद्धि हुई, और नेशनल एसोसिएशन ऑफ रियलटर्स ने 2013 के बाकी हिस्सों के लिए आगे के लाभ की उम्मीद की।

अगर आप खरीदना चाहते हैं तो बुरी खबर यह है कि 2013 की शुरुआत में पांच में से चार क्षेत्रों में एक विक्रेता बाजार है, जो कि एक NAR शोधकर्ता और प्रवक्ता वाल्टर मोलोनी ने कहा है। "कारण यह है कि हमने इन्वेंट्री में यह बड़ी गिरावट है," उन्होंने कहा।

यू.एस. ने जुलाई 2007 में बाजार पर 4 मिलियन से अधिक घरों के साथ आवास सूची के लिए एक रिकॉर्ड स्थापित किया। जनवरी 2013 में, इन्वेंट्री 1.74 मिलियन तक गिर गई, जनवरी 2012 से 25 प्रतिशत की गिरावट और दिसंबर 1999 के बाद सबसे कम इन्वेंट्री।

एनएआर ने कहा कि वसंत 2013 में मौसमी इन्वेंट्री में बढ़ोतरी हुई है, लेकिन मोलनी ने लगातार कई बोलियों को रोकने या घर की कीमतों को जल्दी से छोड़ने के लिए अपर्याप्त हो सकता है।

"कीमतें नवंबर 2005 के बाद से सबसे मजबूत वृद्धि दिखा रही हैं," मोलोनी ने कहा। "इस वजह से हमने इस वर्ष (2013) के लिए हमारे मूल्य पूर्वानुमान को उन्नत किया है। हमें लगता है कि औसत कीमत लगभग 7 प्रतिशत बढ़ जाएगी।"

जनवरी 2013 में औसत कीमत $ 173,600 थी, जो पूर्व वर्ष से 12.3 प्रतिशत अधिक थी, वर्ष-दर-वर्ष मूल्य में लगातार 11 वें महीने वृद्धि हुई है। 2013 के सभी के लिए औसत मूल्य के लिए एनएआर का प्रक्षेपण $ 189,400 है।

मोलनी ने कहा, "सामान्य मूल्य वृद्धि की तुलना में तेज बहाव अगर समय की लंबी अवधि के लिए चला जाता है, तो अंततः हम सामर्थ्य समस्याओं में भाग लेते हैं और आप लोगों को बाजार से बाहर करना शुरू करते हैं," मोलोनी ने कहा। "हम अभी तक वहाँ नहीं हैं।"

कम कीमतों और रिकॉर्ड-कम ब्याज दरों के साथ, 2012 में घर खरीदने की क्षमता 1970 के बाद से सबसे अनुकूल थी, उन्होंने कहा। 2008 के हाउसिंग बस्ट के बाद, घर की कीमतें नीचे गिर गईं, इतना कम गिर गया - घरों को प्रतिस्थापन निर्माण लागत से कम में बेच रहे थे - कि कई निवेशक कूद गए, अधिकांश इन्वेंट्री को भिगो दिया।

मोलोनी ने कहा कि बाजार में सबसे मजबूत कारक यह है कि "ऋण देने वाले समुदाय को जोखिम में डाल दिया गया है … केवल सबसे अधिक ऋण लेने वालों को मनमाने ढंग से उच्च क्रेडिट स्कोर के साथ बंधक बनाना"।

शिकागो में, उदाहरण के लिए, "मूव-अप खरीदार," जो अपने पहले घरों से बढ़ रहे हैं, अभी भी कठिनाई का सामना कर रहे हैं क्योंकि उधारदाताओं की अधिक कठोर आवश्यकताएं हैं, शिकागो एसोसिएशन ऑफ रियल्टर्स के अध्यक्ष ज़ेके मॉरिस ने कहा।

"यह कुछ खरीदारों के लिए उच्च मूल्य बिंदुओं पर निराशाजनक रहा है," मॉरिस ने कहा। "उनसे बहुत अधिक विस्तार के लिए कहा जा रहा है, जैसा कि उन्होंने पहले कभी नहीं पूछा।"

सबसे अच्छे सौदे के लिए, मोलोनी ने कहा, खरीदारों को अचल संपत्ति एजेंटों के साथ काम करना चाहिए, अधिमानतः खरीदार के एजेंट।

मुझे कब खरीदना चाहिए?

मोलोनी ने कहा कि उपभोक्ता विश्वास एक प्रमुख निवेश है, जैसे कि घर में निवेश करना। आत्मविश्वास सूची में शीर्ष स्थान पर नौकरी की सुरक्षा है।

"यदि आप अपनी नौकरी की स्थिरता के बारे में अनिश्चित हैं, तो यह एक बड़ी बात है," मोलोनी ने कहा। "यदि आपके पास एक अल्पकालिक समय क्षितिज है - कहो, कुछ वर्षों से कम - आप किराए पर लेना बेहतर होगा क्योंकि सभी संभावना में … आप लेनदेन की लागतों को फिर से नहीं लेंगे।"

ठेठ खरीदार आज 10 साल तक घर में रहने की योजना बना रहा है; ठेठ विक्रेता घर में नौ साल के लिए किया गया है। अतीत में, रियल एस्टेट विशेषज्ञों का मानना ​​था कि लोगों को निवेश को सार्थक बनाने के लिए पर्याप्त इक्विटी अर्जित करने के लिए तीन से पांच साल के लिए अपने घर का मालिक होना चाहिए। हालांकि, बाजार गिरने के बाद इक्विटी का निर्माण करने में अधिक समय लगा, "शायद यह अब सच है या उस पर लौट रहा है," मोलोनी ने कहा।

प्रमाणित वित्तीय योजनाकार कैथी पारेतो ने घर खरीदने से पहले उन अन्य आत्मविश्वास बेंचमार्क का उल्लेख किया, जिन पर लोगों को विचार करना चाहिए।

"क्या आप अपने पति या पत्नी के साथ एक घर खरीद रहे हैं, या आप प्रेमी या प्रेमिका के साथ आधे-आधे में जा रहे हैं?" परेतो ने कहा। "वह रिश्ता कितना स्थिर है? दूसरा हिस्सा होगा, बाजार कैसा दिखता है?"

वित्तीय वियरेविथल एक और मानक है। "लोगों ने बड़ी गलतियों को खरीदने के लिए बहुत अधिक घर खरीद लिए जो वे समर्थन कर सकते हैं," पेरेटो ने कहा। "आपका नकदी प्रवाह क्या दिखता है? क्या आपका आधा वेतन आपके नए घर का समर्थन करने जा रहा है? ठीक है, यह एक खिंचाव हो सकता है। आपके पास आय के अन्य स्रोत क्या हैं?"

यदि किसी संभावित खरीदार के पास इन मुद्दों में से किसी में विश्वास की कमी है, तो पेरेटो और मोलोनी इसके बजाय किराए पर लेने की सलाह देते हैं।

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अधिक पैसा विचार

हाउसिंग मार्केट बस्ट और बैंकिंग उद्योग के पतन ने उधार देने के पैसे के बारे में बंधक उधारदाताओं को बना दिया है, जिसका अर्थ है कि संभावित घर खरीदारों को वित्तपोषण के लिए "सभ्य" क्रेडिट की आवश्यकता है - "शायद (एक क्रेडिट स्कोर) उपरोक्त 720 के दशक में," पेरेटो ने कहा। "यदि आपके पास तारकीय ऋण से कम है, तो आप बैंक की नज़र में, एक जोखिम भरा प्रस्ताव हो सकते हैं।"

यदि आपका क्रेडिट उत्कृष्ट से नीचे कुछ भी है, तो आप अपने आप को एक खराब ऋण के साथ चोट पहुंचा सकते हैं।

पारेतो ने कहा, "आप ज्यादातर लोगों के लिए उपलब्ध कम ब्याज दरों के लिए अर्हता प्राप्त करने में सक्षम नहीं हो सकते हैं, और आप उस पैसे को उधार लेने की लागत से अधिक नहीं चुकाना चाहते।"

पहली बार होमबॉयर्स को अपने क्रेडिट स्कोर को जानना चाहिए; यदि यह कम है तो उन्हें इसे ठीक करना चाहिए। अपने बिलों का समय पर भुगतान करें, नई किस्त का कर्ज न लें और नए क्रेडिट कार्ड के लिए आवेदन न करें या किसी पुराने को रद्द न करें, मोलोनी ने सलाह दी।

पारे ने कहा, खरीदारों को खरीद मूल्य के लगभग 20 प्रतिशत भुगतान को कवर करने के लिए पर्याप्त धनराशि की आवश्यकता होती है या बैंक "आपको देख भी नहीं सकते हैं"।

मोलोनी ने कहा कि फेडरल हाउसिंग एडमिनिस्ट्रेशन लोन के माध्यम से पहली बार घर खरीदने वालों के लिए औसत भुगतान कम है, खरीद मूल्य का सिर्फ 4 प्रतिशत है। बहुत से फर्स्ट-टाइम खरीदार डाउन पेमेंट की मदद के लिए अपने परिवार को देखेंगे।

"स्पष्ट रूप से, नेशनल बैंक ऑफ मॉम एंड डैड एक बहुत ही पारंपरिक साधन है जो घर के मालिक अपनी खरीदारी करने के लिए उपयोग करते हैं," उन्होंने कहा। होमबॉयर्स और विक्रेताओं के एक वार्षिक एनएआर सर्वेक्षण का उल्लेख करते हुए, मोलोनी ने कहा, "जब हम पहली बार घर खरीदारों से पूछते हैं, 'आपने अपने डाउन पेमेंट के लिए क्या उपयोग किया था?" 76 प्रतिशत लोग बचत कहते हैं। चौबीस प्रतिशत - किसी रिश्तेदार या दोस्त से उपहार और आमतौर पर यह उनके माता-पिता से एक उपहार है।"

मोलोनी ने कहा कि खरीदारों को समापन लागत के लिए नकदी की भी आवश्यकता होती है, जो भौगोलिक रूप से और लेनदेन से भिन्न होती है। घर के मूल्य के 5 प्रतिशत की समापन लागत की अपेक्षा करें।

कुल मिलाकर, एक संभावित खरीदार को अपनी सकल आय का 25 प्रतिशत भाग मूलधन और ब्याज को समर्पित करने की गणना करना चाहिए। "यह आपको आरामदायक होने की अनुमति देने जा रहा है," मोलोनी ने कहा।

एक क्रेता बाजार के लक्षण

नेशनल एसोसिएशन ऑफ रियलटर्स के प्रवक्ता वाल्टर मोलोनी ने इन संकेतों को एक उपाय के रूप में सूचीबद्ध किया जब अचल संपत्ति चक्र एक खरीदार के बाजार में फ़्लिप करता है:

हाउसिंग इन्वेंट्री और महीने की आपूर्ति, या समय पर बाजार, स्थिर या मामूली वृद्धि कर रहे हैं; विक्रेता शर्तों पर बातचीत करने के लिए अधिक प्रेरित हो सकते हैं। छह महीने की आपूर्ति खरीदारों और विक्रेताओं के बीच लगभग संतुलित है, लेकिन मौसमी मानदंडों के बाहर तेजी से बढ़ती इन्वेंट्री या समय-समय पर बाजार एक खरीदार के बाजार का संकेत हो सकता है।

घर की कीमतें मुद्रास्फीति के ऊपर एक प्रतिशत बिंदु से कम स्थिर या बढ़ रही हैं। तेजी से गिरती कीमतें सामर्थ्य को बढ़ाती हैं लेकिन खराब स्थानीय आवास और आर्थिक स्थितियों का एक लाल झंडा हो सकता है। एक संतुलित बाजार में सामान्य दीर्घकालिक मूल्य लाभ उपभोक्ता मूल्य सूचकांक द्वारा मापा गया मुद्रास्फीति के ऊपर 1 से 2 प्रतिशत अंक है।

बंधक ब्याज दरों, घर की कीमतों और आय के बीच संबंध आपको मूलधन और ब्याज के लिए सकल आय का 25 प्रतिशत से कम खर्च करने की अनुमति देता है।

स्थानीय बाजार में नौकरी का निर्माण होमबॉयर्स को विश्वास और उत्साह प्रदान करता है। एक खराब अर्थव्यवस्था को खरीदना आसान हो जाता है, लेकिन निरंतर नौकरी और जनसंख्या हानि का मतलब है कि लाभ में बेचने के लिए सामान्य से अधिक समय लग सकता है। सामान्य मूल्य वृद्धि के साथ, अधिकांश खरीदार व्यापार करने के लिए तीन से पांच वर्षों में पर्याप्त इक्विटी का निर्माण करते हैं।