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घर विक्रेताओं का एक छोटा सा प्रतिशत मालिक के वित्तपोषण का विकल्प चुन सकता है, अनिवार्य रूप से एक होमब्यूयर के लिए ऋणदाता के रूप में कार्य कर सकता है। घर खरीदने के लिए एक पारंपरिक बैंक से उधार लेने के बजाय, होमब्यूयर विक्रेता को घर की बिक्री मूल्य के शेष के लिए चुकाने का वादा करता है। इस प्रकार की बिक्री और वित्तपोषण व्यवस्था के रूप में भी जाना जाता है विक्रेता वापस ले या विक्रेता वित्तपोषण. इसमें एक भूमि या बिक्री अनुबंध, एक वचन पत्र और एक विलेख शामिल है, स्थापित करना.
एक अनुबंध के साथ बिक्री की शर्तें निर्धारित करना
मालिक वित्तपोषण को कुछ अलग तरीकों से संरचित किया जा सकता है। विकल्प आमतौर पर इस बात पर निर्भर करता है कि विक्रेता वित्त के लिए सहमत है, या "वापस ले जाना", या बिक्री मूल्य का सबसे मामूली हिस्सा। उदाहरण के लिए, एक खरीदार नीचे भुगतान कर सकता है और विक्रेता के साथ बिक्री मूल्य के संतुलन को वित्त कर सकता है। या खरीदार बिक्री मूल्य के एक प्रतिशत को कवर करने के लिए पहला बंधक प्राप्त कर सकता है - जैसे कि 80 प्रतिशत - एक डाउन पेमेंट करें, और विक्रेता के साथ शेष वित्त, एक के माध्यम से दूसरा या कनिष्ठ बंधक.
यदि विक्रेता पूरे बिक्री मूल्य को खरीदार के भुगतान से कम देता है, तो अनुबंध को भूमि अनुबंध के रूप में लिखा जा सकता है, जिसे एक के रूप में भी जाना जाता है:
- भूमि-विक्रय अनुबंध
- किस्त बिक्री अनुबंध
- विक्रय संविदा
- विलेख के लिए अनुबंध
यह दस्तावेज़ खरीदार को हासिल करने की अनुमति देता है न्यायसंगत शीर्षक पूर्ण कानूनी शीर्षक के बजाय घर पर। कानूनी शीर्षक और स्वामित्व केवल ऋण के पूर्ण पुनर्भुगतान पर दिया जाता है, जो बिक्री मूल्य के अधिकांश हिस्से को कवर करता है।
यदि विक्रेता केवल वित्त पोषण करता है दूसरा बंधक घर पर, आमतौर पर बिक्री अनुबंध का उपयोग किया जाता है। बिक्री अनुबंध एक समान बिक्री के समान काम करता है जहां कोई विक्रेता वित्तपोषण शामिल नहीं है। खरीदार संपत्ति के लिए शीर्षक प्राप्त करता है और नया मालिक बन जाता है, लेकिन दो वचन पत्र चुकाने होते हैं: एक बैंक को और एक विक्रेता को।
चुकौती का वादा
एक वचन पत्र एक कानूनी रूप से बाध्यकारी वित्तीय दस्तावेज है जो ऋण चुकौती शर्तों को निर्धारित करता है:
- ऋण राशि, जो प्रारंभिक शेष बकाया है
- ब्याज दर
- फिक्स्ड- या समायोज्य दर शर्तें
- देर से भुगतान दंड
- ऋण चुकाने के लिए चुकौती अवधि या वर्षों या महीनों की संख्या
इस IOU दस्तावेज़ को काउंटी के साथ रिकॉर्ड करने की आवश्यकता नहीं है।
बंधक या ट्रस्ट का डीड
राज्य पर निर्भर करते हुए, ऋण के पुनर्भुगतान को सुरक्षित रखने के लिए एक बंधक या ट्रस्ट ऑफ डीड का उपयोग किया जाता है। इन दस्तावेजों के रूप में जाना जाता है सुरक्षा उपकरण, के रूप में वे घर के स्वामित्व के लिए ऋण अदायगी टाई। क्या खरीदार को विक्रेता को बिक्री अनुबंध में चुकाने में विफल होना चाहिए, खरीदार फौजदारी प्रक्रिया के माध्यम से स्वामित्व खो सकता है। जब ऋण पूरा चुकाया जाता है, तो ट्रस्ट का बंधक या विलेख जारी किया जाता है। हस्ताक्षर करने के तुरंत बाद ये दस्तावेज काउंटी के साथ रिकॉर्ड किए जाते हैं।
संसाधन और सेवाएँ
विक्रेता एक खोल सकते हैं खाता निलंब जमा, डाउन पेमेंट और मासिक किस्तों सहित खरीदार भुगतान रखने के लिए एक शीर्षक कंपनी के साथ। विक्रेता भी एक का उपयोग कर सकते हैं ऋण सर्विसिंग कंपनी ऋण समझौते का मसौदा तैयार करना और उसका प्रबंधन करना। एक ऋण सर्विसर बिल और विक्रेता की ओर से मासिक भुगतान एकत्र करता है। विक्रेताओं और खरीदारों को प्रत्येक को सलाह के लिए एक अचल संपत्ति अटॉर्नी नियुक्त करना चाहिए और अनुबंध, नोट और डीड तैयार करना चाहिए। अटॉर्नी पुनर्भुगतान अवधि में कानूनी मार्गदर्शन प्रदान करते हैं, और आवश्यक कानूनी दस्तावेजों को संसाधित करना चाहिए लेन-देन गड़बड़ाए।