डेट यील्ड अनुपात

यील्ड वापसी के लिए एक और शब्द है। उदाहरण के लिए, एक बांड की उपज खरीद मूल्य से विभाजित ब्याज की नाममात्र या कूपन दर है। वाणिज्यिक संपत्ति निवेश में, ऋण उपज एक ऋण में निहित जोखिम का एक उपाय है और ऋण-से-मूल्य के पिछले यार्डस्टॉक को बदल दिया है।

ऋण से मूल्य अनुपात

अतीत में, उधारदाताओं ने संपत्ति की कीमत के प्रतिशत के रूप में उधार देने के लिए तैयार की गई राशि की गणना की। 2000 से पहले, विशिष्ट ऋण-से-मूल्य अनुपात 70 प्रतिशत था, इसलिए $ 1 मिलियन की मूल्य वाली संपत्ति $ 700,000 तक का ऋण आकर्षित कर सकती थी। 2003 से 2007 की अवधि के दौरान, अच्छे व्यावसायिक संपत्ति निवेश की तलाश करने वाले बांड निवेशकों की प्रतिस्पर्धा ने ऋण-से-मूल्य अनुपात को 82 प्रतिशत तक बढ़ा दिया, और संपत्ति की कीमतों में काफी वृद्धि हुई। जब संपत्ति का मूल्य गिरना शुरू हुआ, तो उधारकर्ताओं के पास उनकी संपत्तियों से अधिक बकाया था, एक स्थिति जिसे नकारात्मक इक्विटी के रूप में जाना जाता है।

शुद्ध संचालन आय

एक वाणिज्यिक संपत्ति की शुद्ध परिचालन आय प्रत्येक वर्ष माइनस ऑपरेटिंग खर्चों से प्राप्त संपत्ति से प्राप्त होने वाली सकल आय है। सकल आय में संपत्ति से सभी आय शामिल हैं, जैसे किराये की आय, पार्किंग शुल्क और वेंडिंग मशीनों से प्राप्तियां। परिचालन व्यय में संपत्ति की खरीद पर कोई पूंजीगत व्यय या ब्याज शामिल नहीं है, लेकिन बीमा, मरम्मत, रखरखाव और उपयोगिताओं जैसे कवर आइटम करते हैं। एक संपत्ति का NOI एक व्यवसाय के शुद्ध लाभ के बराबर है और प्रमुख निवेश अनुपात में एक महत्वपूर्ण कारक है।

कर्ज सेवा कवरेज अनुपात

ऋण सेवा कवरेज अनुपात उस हद तक मापता है कि संपत्ति से आय उसके परिचालन खर्च और बंधक भुगतानों को कवर करती है। इसकी गणना करने के लिए, वर्ष के लिए कुल बंधक भुगतानों द्वारा शुद्ध परिचालन आय को विभाजित करें। 1 का परिणाम भी टूट गया है, और अधिकांश ऋणदाता वाणिज्यिक ऋण के लिए 1.1 के न्यूनतम ऋण कवरेज अनुपात और 1.3 के रूप में उच्च के लिए पूछते हैं। व्यवहार में, इसका मतलब यह है कि अगर एक वर्ष में कुल संपत्ति $ 300,000 की बंधक लागत, NOI कम से कम $ 330,000 और अधिमानतः $ 390,000 होना चाहिए।

ऋण उपज अनुपात

ऋण उपज अनुपात और ऋण सेवा कवरेज अनुपात सबसे महत्वपूर्ण कारक बन गए हैं वाणिज्यिक बंधक ऋणदाता विचार करते हैं कि किसी संपत्ति में निवेश करना है या नहीं। ऋण उपज अनुपात कुल ऋण राशि के प्रतिशत के रूप में NOI को दर्शाता है, इसलिए $ 10 मिलियन का ऋण और $ 1 मिलियन का NOI 1 मिलियन, या 10 प्रतिशत से विभाजित 10 मिलियन के ऋण उपज अनुपात का उत्पादन करता है। ऋण उपज अनुपात जितना अधिक होगा, ऋणदाता के लिए निवेश उतना ही आकर्षक होगा। अधिकांश बंधक प्रदाता न्यूनतम ऋण उपज अनुपात 10 प्रतिशत निर्धारित करते हैं, लेकिन कुछ अस्थिर बाजार में 11 या 12 प्रतिशत पर जोर देते हैं।