इंडियाना लैंड कॉन्ट्रैक्ट कानून

एक भूमि अनुबंध विक्रेता के वित्तपोषण का एक प्रकार है।यह एक बंधक की तरह थोड़ा काम करता है, लेकिन एक बैंक वित्तपोषण प्रदान करने के बजाय, विक्रेता आवधिक किश्तों में अचल संपत्ति की बिक्री को वित्तपोषित करता है। आमतौर पर अनुबंध पर हस्ताक्षर होते ही खरीदार को संपत्ति में स्थानांतरित करने की अनुमति दी जाती है, लेकिन भुगतान पूरा होने तक उसे संपत्ति का कानूनी शीर्षक नहीं मिलता है। इंडियाना ने खरीदार को उचित बनाने के लिए पारंपरिक भूमि अनुबंध कानून को संशोधित किया है।

इंडियाना लैंड कॉन्ट्रैक्ट लॉस्क्रिडिट: पैटनफॉन्ग खुआंकेव / आईस्टॉक / गेटीइमेज्स

फ्रीडम टू नेगोशिएट पेमेंट टर्म्स

एक खरीदार विक्रेता वित्तपोषण की तलाश कर सकता है यदि वह क्रेडिट प्राप्त करने में असमर्थ है या नीचे भुगतान नहीं कर सकता है। खरीदार को खोने के बजाय, विक्रेता अनुबंध पर इसे बेचने के लिए सहमत हो सकता है। भूमि अनुबंध के तहत भुगतान की शर्तें आम तौर पर तीसरे पक्ष के वित्तपोषण की तुलना में अधिक लचीली होती हैं, हालांकि उन्हें होना आवश्यक नहीं है। कई विक्रेता एक उच्च खरीद मूल्य के बदले में, एक डाउन पेमेंट को कम करने के लिए सहमत होंगे। पार्टियों को इंडियाना संपर्क कानून के तहत शर्तों पर बातचीत करने की व्यापक स्वतंत्रता है।

खरीदार तत्काल अधिकार प्राप्त करता है, लेकिन शीर्षक नहीं

खरीदार आमतौर पर संपत्ति पर कब्जे का हकदार होता है जैसे ही वह अनुबंध पर हस्ताक्षर करता है, जैसे ही वह नीचे भुगतान करता है या जैसे ही वह पहली आवधिक किस्त का भुगतान करता है। उसके बाद, विक्रेता को संपत्ति में प्रवेश करने का कोई और अधिकार नहीं है, क्योंकि मकान मालिक को किराए की संपत्ति में प्रवेश करना होगा। हालांकि, संपत्ति का कानूनी शीर्षक विक्रेता के पास रहता है जब तक कि खरीदार अंतिम अनुसूचित भुगतान नहीं करता है। विक्रेता शीर्षक विलेख का भौतिक अधिकार भी रखता है। यह खरीदार को बेचने या वित्त की भविष्यवाणी करने की कोशिश से रोकता है कि वह अभी तक पूरी तरह से अपना नहीं है। जब खरीदार अंतिम भुगतान करता है, तो विक्रेता को शीर्षक स्थानांतरित करने में खरीदार की सहायता करने के लिए बाध्य किया जाता है।

अगर खरीदार भुगतान नहीं कर सकता है तो क्या होगा

भूमि अनुबंधों के साथ सबसे बड़ी कमी यह है कि खरीदार भुगतान नहीं कर सकता है तो क्या होगा। पहले, एक खरीदार जो चूक गया था वह अपना संपूर्ण निवेश खो देगा, और विक्रेता संपत्ति को फौजदारी प्रक्रियाओं से गुजरे बिना जब्त कर सकता है। इसलिए, भले ही खरीदार ने 99 भुगतान किए और बस एक चूक हो गई, वह सब कुछ खो सकता है। इंडियाना ने कई कानूनों को पूरा करने के बाद एक खरीदार की चूक की स्थिति को मापने के लिए अपने कानूनों में सुधार किया है। यदि डिफ़ॉल्ट रूप से संपत्ति में खरीदार की इक्विटी "महत्वपूर्ण" है, जैसा कि कानून द्वारा परिभाषित किया गया है, तो विक्रेता को संपत्ति वापस लेने के बजाय अदालत में औपचारिक फौजदारी प्रक्रिया शुरू करनी चाहिए। क्रेता, संपत्ति के भंडार को बेचने से पहले संचित इक्विटी के मुआवजे का हकदार होता है।

सेफ एक्ट

2008 के बंधक लाइसेंसिंग अधिनियम के लिए सुरक्षित और निष्पक्ष प्रवर्तन ("सेफ एक्ट") में राज्यों को अचल संपत्ति ऋण उत्पत्तिकर्ताओं के लिए लाइसेंस की आवश्यकता वाले कानून पारित करने की आवश्यकता होती है। इंडियाना का सेफ एक्ट जून 2010 में प्रभावी हुआ। इसमें ऐसे पक्षों की आवश्यकता होती है जो जमीन के ठेके के तहत विक्रेताओं सहित अचल संपत्ति की खरीद के लिए वित्तपोषण का विस्तार करते हैं। लाइसेंस प्रक्रिया महंगी और समय लेने वाली है। हालांकि, आपको लाइसेंस प्राप्त करने की आवश्यकता नहीं है, हालांकि, यदि आप पहले से रहते थे एक घर बेचते हैं, तो एक तत्काल रिश्तेदार को संपत्ति बेचते हैं, या वाणिज्यिक भवनों को बेचते हैं।